দলিল রেজিস্ট্রেশন ও বায়নানামা নিয়ে ১০টি প্রশ্নের উত্তর

হ্যাঁ — ২০০৪ সালের সংশোধনীর পর জমি বিক্রির বায়নানামা (চুক্তিপত্র) রেজিস্ট্রেশন বাধ্যতামূলক; করতে হয় সম্পাদনের ৩০ দিনের মধ্যে। অরেজিস্ট্রিকৃত বায়নার আইনি জোর দুর্বল — টাকা দেওয়ার আগে এই নিয়মটি মনে রাখুন।

রেজিস্ট্রিকৃত বায়না থাকলে আপনি চুক্তি বলবতের (specific performance) মামলা করে দলিল সম্পাদনের দাবি করতে পারেন — বায়নার মেয়াদ ও শর্ত অনুযায়ী নির্ধারিত সময়ের মধ্যে মামলা করতে হয়। বায়নানামায় মেয়াদ ও কিস্তির শর্ত স্পষ্ট লিখে রাখা তাই এত জরুরি।

মূল খরচ: রেজিস্ট্রেশন ফি, স্ট্যাম্প শুল্ক, স্থানীয় কর ও উৎসে কর — সব মিলিয়ে জমির মৌজা-মূল্যের নির্দিষ্ট শতাংশ (এলাকা ও দলিলের ধরনভেদে ভিন্ন, মোটাদাগে ৬–১০%)। সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে বা dr.gov.bd-তে আপনার মৌজার হালনাগাদ হার যাচাই করে তবেই বাজেট করুন।

কর বাঁচাতে দাম কম লেখা প্রচলিত কিন্তু ঝুঁকিপূর্ণ — মৌজা-রেটের নিচে রেজিস্ট্রিই হয় না, আর বিরোধে ক্ষতিপূরণ/বায়না ফেরতের হিসাব হয় দলিলের অঙ্কে। ব্যাংকঋণ বা পরবর্তী বিক্রিতেও কম দাম সমস্যা তৈরি করে।

মুসলিমদের মধ্যে স্বামী-স্ত্রী, বাবা-মা-সন্তান, ভাই-বোনসহ নির্দিষ্ট নিকটাত্মীয়কে হেবা করলে নামমাত্র নিবন্ধন খরচে দলিল হয় — সাধারণ ক্রয়মূল্যের শতাংশ-ভিত্তিক ফি লাগে না। তবে হেবা সম্পূর্ণ হতে দখল হস্তান্তরও লাগবে; শর্তসাপেক্ষ 'হেবা বিল এওয়াজ' আলাদা জিনিস।

যে সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে দলিল রেজিস্ট্রি হয়েছিল সেখানে দলিল নম্বর ও সাল দিয়ে নির্ধারিত ফিতে নকলের আবেদন করুন; নম্বর না জানলে সূচিবহি (ইনডেক্স) তল্লাশি করিয়ে বের করা যায়। পুরনো রেকর্ড জেলা রেজিস্ট্রার/রেকর্ডরুমে থাকে।

চার স্তরে যাচাই করুন: (১) সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে তল্লাশি — দলিলটি আদৌ রেজিস্ট্রিকৃত কি না; (২) ভলিউমের সঙ্গে দলিলের তথ্য মিলছে কি না; (৩) খতিয়ান-ধারাবাহিকতায় বিক্রেতার মালিকানা আসে কি না; (৪) স্ট্যাম্প-কাগজের সাল দলিলের সালের সঙ্গে সামঞ্জস্যপূর্ণ কি না। সন্দেহ হলে দলিল বিশেষজ্ঞ আইনজীবী দেখান।

দাতা-গ্রহীতার এনআইডি ও ছবি, টিআইএন (নির্ধারিত মূল্যের ওপরে), খতিয়ান-দাখিলা, আগের দলিল (বায়া), ফি-শুল্ক পরিশোধের প্রমাণ এবং দুজন সাক্ষী। দাতাকে সশরীরে উপস্থিত থেকে সাব-রেজিস্ট্রারের সামনে সই/টিপসই দিতে হয়।

রেজিস্ট্রি মালিকানা দেয়, কিন্তু কাজ শেষ হয় না — এরপর নামজারি করে খতিয়ানে নাম তুলুন এবং ভূমি উন্নয়ন কর নিজের নামে চালু করুন। এই দুই ধাপ ফেলে রাখাই ভবিষ্যৎ জালিয়াতির দরজা খুলে দেয়।

আইনসম্মত, তবে বাড়তি সতর্কতা লাগে — পাওয়ার অব অ্যাটর্নি আইন, ২০১২ অনুযায়ী জমি হস্তান্তরের ক্ষমতাসহ আমমোক্তারনামা রেজিস্ট্রিকৃত হতে হয়; প্রবাসে সম্পাদিত হলে দূতাবাস-সত্যায়িত। কেনার আগে আমমোক্তারনামাটি বৈধ, বহাল (প্রত্যাহার হয়নি) ও নির্দিষ্ট জমির জন্য কি না যাচাই করুন।